Conserver l’usage de sa maison en la donnant à ses enfants, transmettre un appartement en réduisant les droits : le démembrement de propriété répond à des besoins concrets des familles des Alpes-Maritimes. Encore faut-il savoir qui peut faire quoi. Voici les règles, sans détour.
Le principe : un bien, deux droits
La pleine propriété se compose de l’usufruit et de la nue-propriété (article 544 du Code civil). L’usufruitier utilise le bien et en perçoit les fruits : il y habite ou le loue, il encaisse les loyers (article 578). Le nu-propriétaire détient le bien sans en avoir la jouissance : il ne l’occupe pas, ne le loue pas, mais récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Cet usufruit est en principe viager ; il peut aussi être temporaire, pour trente ans au plus (article 619). Il s’éteint par le décès de l’usufruitier, le non-usage pendant trente ans ou la réunion des deux droits dans les mêmes mains (article 617).
Les droits de l’usufruitier
L’usufruitier occupe le bien ou le donne en location, perçoit les loyers et les fruits, et organise la vie du bien au quotidien. Il supporte les réparations d’entretien, la taxe foncière et l’assurance. Il peut conclure des baux, mais un bail de plus de neuf ans exige l’accord du nu-propriétaire (article 595 du Code civil). En revanche, il ne peut pas vendre le bien ni en conserver le prix : le capital appartient au nu-propriétaire, seul l’usage rapporte à l’usufruitier.
Les obligations du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture (article 606 du Code civil). La liste est limitative : une toiture à reprendre en entier pèse sur lui, une réparation partielle revient à l’usufruitier. Il ne paie ni l’entretien courant ni les charges de jouissance. Il peut surveiller l’état du bien et, en cas d’abus de jouissance de l’usufruitier (dégradations, défaut d’entretien grave), demander au juge des mesures, voire la déchéance de l’usufruit (article 618).
Vendre ou donner : les règles du jeu
Chacun peut céder son droit séparément : un usufruit ou une nue-propriété se vendent et se donnent. La vente du bien entier, elle, requiert l’accord des deux titulaires. La valeur se répartit selon le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts : la valeur de l’usufruit décroît de 10 % par tranche de dix ans d’âge de l’usufruitier, de 90 % avant 21 ans à 10 % à partir de 91 ans, le solde revenant à la nue-propriété. Exemple : un usufruitier de 72 ans détient un usufruit valorisé à 30 %, la nue-propriété vaut 70 %.
Un levier de transmission et de succession
Le démembrement sert d’abord la transmission. Donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants mobilise l’abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les quinze ans, sur une base réduite, la seule nue-propriété. Au décès de l’usufruitier, l’enfant réunit la pleine propriété sans droits supplémentaires à payer (article 1133 du Code général des impôts). Dans la succession, le conjoint survivant bénéficie lui-même de droits en usufruit (article 757 du Code civil), que les époux peuvent aménager par donation entre époux ou clause bénéficiaire adaptée. Des désaccords peuvent surgir sur l’entretien, la location ou la vente : une convention de démembrement rédigée à l’avance prévient l’essentiel.
Les litiges les plus fréquents
Les conflits portent presque toujours sur trois points : le financement des travaux, la location conclue sans l’accord requis, et la vente souhaitée par l’un et refusée par l’autre. La marche à suivre est graduelle : constat ou devis contradictoires pour objectiver l’état du bien, mise en demeure écrite, puis assignation, au besoin en référé pour les travaux urgents. En cas d’abus caractérisé, le juge peut priver l’usufruitier de son droit (article 618 du Code civil). Une convention écrite entre les deux titulaires, réglant travaux, loyers et priorité de vente, évite l’essentiel de ces contentieux.
Vos questions sur l’usufruit et la nue-propriété
L’usufruitier peut-il louer librement le bien ?
Oui pour les baux courants. Un bail de plus de neuf ans, ou un bail rural, exige l’accord du nu-propriétaire.
Qui paie la taxe foncière sur un bien démembré ?
L’usufruitier, qui supporte également les réparations d’entretien et l’assurance du bien.
Qui doit financer une toiture à refaire entièrement ?
Le nu-propriétaire : la couverture entière figure parmi les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
Comment se calcule la valeur de l’usufruit ?
Selon le barème fiscal : 10 % de la valeur du bien par tranche de dix ans d’âge de l’usufruitier, le complément revenant à la nue-propriété.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
Le nu-propriétaire réunit la pleine propriété sans payer de nouveaux droits : c’est l’un des grands intérêts du démembrement.
L’usufruit peut-il être converti en rente ?
Oui. L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent convenir d’une conversion en rente viagère, à l’amiable ou, à défaut, devant le juge (article 621 du Code civil).
Faut-il l’accord des deux pour vendre le bien ?
Oui, pour vendre le bien entier. Chaque titulaire peut en revanche céder son propre droit sans l’accord de l’autre.
Pour structurer un démembrement, préparer une donation de nue-propriété ou régler un différend d’usufruit, prenez rendez-vous via la page contact ou appelez le cabinet au 04 92 93 14 51. Maître Perucca vous reçoit à Antibes et accompagne les patrimoines familiaux des Alpes-Maritimes.
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